美的置业今年要拿地|直击业绩会-天天短讯
美的置业今年要拿地|直击业绩会,股权,土储,业绩会,美的置业,资产负债率,房地产行业
3月27日,美的置业在线召开了2022年业绩会上。
(资料图片仅供参考)
从去年初成为首家中票发行成功的民营房企,到随后数次出现在融资开闸中,美的置业逐步从“黑马”进化为行业公认的“示范房企”,然而这家戴上小红花的房企过去一年却“消失”在公开市场。
首席财务官林戈在开场中坦言,公司全年只新增了一宗位于上海市浦东新区的项目地块,权益货值约14亿元,更多重点是放在了存量土地的资产结构优化以及合作方的股权收购。
这一情况将在今年发生变化。
总裁郝恒乐预判今年土地市场供应较充足,机会很多,他表态美的置业将择机补货。
数据显示,美的置业去年通过股权收购了9个项目,新增权益货值63亿元,主要分布于南京、佛山、重庆、天津等强二线城市;同时退出部分弱三线及四线城市(如柳州、九江、岳阳、大理等地区),减少权益货值9.5亿元。
截至2022年底,美的置业拥有总土储面积3206万平方米,权益比为70%,较2021年提升了3个百分点。其中,一二线城市面积占比为66%,对应2131万平方米;长三角和大湾区依然是土储重镇,对应土储1671万平方米,占比52%。
2022年,美的置业实现合同销售金额792.4亿元,同比下降约42.22%,长三角和大湾区销售占比为65%;对应销售面积631.6万平方米,同比下滑约46.31%;销售均价则同比增长8%,为12546元/平方米。
销售回款来看,若算上应收账款,该公司去年的回款率为83%,整体回款中的60%用于供应商支出,税金支出占13%,16%用于运营及利息支出,购地支出为5%。
另一方面,受销售面积下降以及单方售价增长综合影响,该公司2022年来自物业开发及销售确认销售收入为721.92亿元,与上一年基本持平;物管管理服务收入同比上涨25.7%至11.42亿元;商业物业投资及运营收入约2.97亿元,同比增幅为7.4%。
整体看来,美的置业去年全年实现营收736亿元,与上一年基本持平;对应归母净利润同比下滑53.88%至17.26亿元;毛利113.06亿元,较2021年下降16.22%;整体毛利率下滑2.95个百分点至15.36%。
相较其它亏损的同行,美的置业守住了盈利,郝恒乐坦言这一成果其实并不容易,他说2022年整个房地产行业形势“极其严峻”,出现了大量的债务违约、企业亏损,“当时考虑到我们土储还是比较充足的,所以最重要的是做了结构优化,而不是在增量上做太多文章”。
进入2023年,房地产市场有所回暖,土地市场热度再起,郝恒乐认为今年土地市场供应会较为充足,机会也很多,但地价不会出现暴涨现象,因此美的置业也会积极研究优质土地,抓取投资机会,根据每个城市的去化情况进行结构性补货,保持适度的土地新增。
不过他也强调,公司在土地研判上会更加理性、慎重,也会更加聚焦,绝不会多点开花,“我们现在基本聚焦到长三角、珠三角和一些中部、东南、西南的省会城市,新增土地也基本围绕这些区域,但不是每个城市都会增加”。
而对于市场近期出现的先回暖又回落现象,副总裁王全辉表示,虽然3月份的客户到访和成交量均较2月份有所下滑,但对比去年同期来看仍有较大增幅,由此来看属于阶段性回落,市场短期依旧稳中向好。
融资是外界的另一个关注点。
2022年,美的置业发行了数笔中票和公司债券,合计规模77.5亿元,同期加权平均融资成本4.62%,同比下降20BP;新增债务加权平均融资成本为4.52%,同比下降11BP。
与其它民营房企相比,该公司的融资渠道明显顺畅许多,这之中少不了大股东美的控股的助力。
林戈在回答《国际金融报》记者提问时表示,去年是融资端口最难的一年,在大股东的支持下,美的置业几笔发债都颇为顺利,其中有25亿元是由大股东提供了反担保,“这是一个非常难得的、纯信用的反向担保”。
他透露,为了支持美的置业,在2021年的派息中,大股东选择了以股代息,即将15亿港元的股息留在了公司“钱包”里,这为美的置业提供了更为充裕的现金去应对行业变革。
截至2022年末,该公司拥有现金总量264亿元,无境外美元债,一年内到期的有息负债为137亿元。2023年,其将有6笔公司债券到期,合计金额51.44亿元,目前已清偿20.04亿元,剩余31.4亿元。
“三道红线”来看,美的置业同期的净负债率为43.9%,现金短债比1.6,剔除预收账款后的资产负债率为68.2%,较2021年下降了3.9个百分点,达成“绿档”。
派息方面,2022年,美的置业每股派息0.8港元,派息比例49%,为2018年上市以来最高的一年。林戈称,公司一直重视对股东的合理投资回报,过去5年累计派息金额达到84.6亿港元,未来也将保持具有竞争力的派息政策。
对于后续的发展战略,郝恒乐向在场媒体表示,公司会坚守开发业务基本盘,并在房地产开发业务链中深挖其它发展空间,推动多元化业务经营,“最基本原则是追求各个指标良性、健康,不是简单地规模扩张”。
记者 吴典
编辑 左宇
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