▲图片来于《漫长的季节》剧照

(资料图)

1、4月，就这样过完了。2023年，已经过去1/3。这4个月我们经历的一切，似乎和我们年初设想的不一样：情况没有如期那么乐观。

2、过去的4个月，郑州楼市形成了一条抛物线的轨迹。

从1月的复苏，到2月的“狂飙”，到3月的下降，到4月的平淡。整体就是：郑州房地产市场的表现，3月不如2月，4月不如3月。

过去的五一黄金周郑州楼市也没那么火爆，景区和淄博倒是人山人海。

3、不要悲观。这条抛物线不只是郑州独有，和全国各大主要城市的月度市场表现基本一致。上海、杭州、西安、成都、合肥这几个热门城市的4月份市场表现，也没想象中那么美好。

4、关于3、4月份的郑州楼市表现，有人说是信心问题，有人说是购买力问题，有人说是郑州城市问题，其实都不是。

这是一种交叉感染问题。不是简单用“房地产行业”行业视角能够解释通的。

5、仔细研究郑州楼市的楼盘微观，你会发现4月份的市场成交量及热度下行，有非常微观的因素——热点楼盘的节点空置和有效供应问题。

真的，你仔细看2、3月份卖得好的楼盘，在4月份有的楼盘进入尾盘期，有的楼盘房源售罄后续供应短期跟不上，有的楼盘涉及价格上涨（包括精装房源导致的价格上涨），有的楼盘阶段性产品供应主要为大户型。

这些微观的因素，影响了4月份的市场表现。

6、数据很能说明问题，很能反映真相。

但任何研究市场数据者，都无法系统获取当月郑州市场（所有楼盘当月认购数量和认购销售额）的准确数据。

我们只能以网签备案数据作为依据——但这个数据又不能有效反映真实的实况的月度成交。

在克尔瑞研究机构发布的《2023年1—4月郑州住宅项目主城八区销售金额TOP10楼盘名单》中，我们可以看出前10名分别是：

华润幸福里；美盛金水印；美盛教育港湾；保利大都汇；万科大都会；谦祥云栖；华润瑞府；龙湖熙上；电建洺悦融园；万科山河道。

具体数据看下图。

有效信息是成交价。

这10个楼盘，价格最高盘为郑东新区的华润幸福里，为29970元/平米；价格最低盘为二七新区的万科大都会，为11277元/平米。

其中，金水北独占三席，分别是美盛金水印、美盛教育港湾和保利大都汇。

其中，从开发商角度看，前10名中华润占2席，万科占2席，美盛占2席。

7、还有哪些楼盘在2023年郑州楼市表现卓越？

1—4月品质刚需盘销售额TOP10：

万科大都会、龙湖熙上、亚星锦绣山河大二期、保利和光屿湖、保利文化广场、谦祥万华城、华发峰景湾、谦祥时光序、华润琨瑜府、佳源名门橙邦。

1—4月功能改善盘销售额TOP10：

美盛教育港湾、保利大都汇、谦祥云栖、电建洺悦融园、万科山河道、万科翠湾中城、金茂越秀未来府、越秀金悦文华、万科未来时光、招商美景雍瑞园。

1—4月高端改善盘销售额TOP10：

华润幸福里、美盛金水印、华润瑞府、万科拾谧森语、保利璞岸、保利璞悦、中海云著湖居、海马公园、未来天奕、鸿园。

仔细看下图里的价格。这是真实成交价。

所有高端改善盘TOP10，都在郑东新区和金水区（老金水、金水北、金水科教园区各占1席）。

其中，华润幸福里、美盛金水印、海马公园、未来天奕是高层产品。

其中，海马公园和鸿园是毛坯，其他都为精装。

1—4月环郑近郊盘销售额TOP10：

普罗旺世理想国、万科星图、瀚宇天悦湾、碧桂园中央公园、居易西郡原著、永丰乐城、金地和樾春晓、东原满庭芳、美的东润智慧城、宜居小乔书苑。

其中，南龙湖4席，中牟3席，荥阳3席。

8、市场没有我们想象的那么悲观，也没我们想象的那么乐观。

能卖得动卖得好的楼盘，主要就是这些。

普遍特征是：安全性；位置；品质；性价比。

其实，很好理解。很多人抱怨郑州楼市不行。不是郑州楼市不行，是很多盘很多开发商不行。

你说：很多还没复工的楼盘，很多还没脱离危险期的开发商，很多节操碎了一地的开发商和楼盘，谁敢买呢？

太多的开发商楼盘主动或被动躺平了。他们还没“出院”。

9、我不相信郑州这个城市没有购买力，只是缺少购买信心和购买理由。

从宏观来讲，是购买信心；从微观来讲，是没有“好盘”吸引人去购买。

郑州人民的购买力，杠杠的；河南人民来郑州买房的购买力，杠杠的。

真的。目前只是缺少购买理由和购买逻辑。

这个理由和逻辑，最根本的一点就是：房价上涨。

这个问题，点到为止。太复杂。不便多讲。

10、郑州的“好盘”越来越少，买房人焦虑，其实开发商也焦虑。

多个开发商需要补货——买地。

开发商的买地，和买房人的买房，本质一样。

都需要眼光，需要信心，甚至需要运气。

其实，今年前4个月多个盘的热销，给了很多开发商信心。

等待郑州2023年第二批次土拍吧。

不知，5月份会不会有？

11、从2016年到2023年，过去7年郑州房地产市场上演了一场跌宕起伏的连续剧。

从开场的高潮迭起，到中间的跌宕起伏，到中后场的反转，以及后续很多人认为的“烂尾剧”。我们要明白，这个连续剧，远远还没结束。

过去2年，无论是宏观政策的影响，还是行业发展的“自我作死”，以及开发商欲望膨胀的自裁，其实都很正常。

截止现在，郑州楼市依然在修复期。

这个修复期，最快也得1年时间。

今年过后，依然在牌桌上的开发商和楼盘，才是后续楼市游戏的主宰者。

郑州楼市的后续，依然会有很好的发展，“太阳照常升起”。

只是，游戏规则变了，市场容量没那么大了，需要的开发商没那么多了。

其实，这是好事。

12、郑州独有的城改模式，也许会在这场楼市风暴后寿终正寝。

我希望他尽快结束，建立新游戏规则。

时代变了，这种模式需要进入历史垃圾堆。

13、市场的残忍，生存的压力，让房地产行业越来越卷，让房地产行业从业者越来越卷。没办法，认命。

曾经挤出去的60%的地产从业者也许永远回不来了，没被挤出去依然“在岗”的地产人在焦虑和“卷”中度过每一天。

很多人说：

我们是在靠2月份“老天爷赏饭的业绩”续命。

地产人都开始信命了。

14、近期火爆网络豆瓣评分9.5分的国产神剧《漫长的季节》中说：

打个响指吧，他说 

我们打个共鸣的响指 

遥远的事物将被震碎 

面前的人们此时尚不知情 

…………

15、过去的4个月，保利璞悦入市了开盘了；高新和锦莲序入市了开盘了；招商时代天宸入市了开盘了；中建元熙府入市了开盘了；水投常绿壹号院入市了开盘了；信达时代国著入市了开盘了；越秀金悦文华入市了开盘了；美盛中环壹号入市了开盘了；冠景上院入市了开盘了。

碧桂园云湖天境入市了；电建金桥华曦府入市了；保利缦城和颂入市了；中铁郑州中央商务区入市了；兰溪书院入市了；鲲鹏小镇入市了。

还有很多楼盘，改名了。

未来的5月、6月、7月，还有更多的新盘入市。

“只见新人笑，不见旧人哭。”

永远都是新人替代旧人。

一切，就像郑州北龙湖楼盘的产品迭代。

迭代的速度，远远快于钱包的增长速度。

16、5月郑州楼市会如何？

整体上，我不乐观。

不要奢望5月份会重现2月份的市场辉煌。

2月份的郑州楼市奇观今年年内不会再有。

5月郑州楼市很可能如温吞水般不温不火。

市场表现和结果最终会和4月一样，很可能。

好卖的盘还是好卖，不好卖的盘还是卖不动。

17、至于当下要不要买房，何时买房最合适？这个问题根本没有统一的答案。

有钱就买，有需求就买，看到合适的楼盘就买。

其实，郑州楼市当下的“好盘”越来越少。

18、一年四季，四季轮回。花开花落，有起有伏。

漫长的季节，说长也长，说短也短。

困难，都是暂时的。

郑州楼市的车轮，继续往前！

只是，车上的乘客和司机，不同了而已。

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