自从买新房开始摇号之后，杭州各大热门楼盘的购房者，在中签的那一刻，大家都会用天选之子、运气爆棚等词来形容他们。

(相关资料图)

一个新盘之所以热门，与周边二手房之间存在一定倒挂价差是原因之一。

壹号院

西湖文教区的新盘较少，在杭州楼市的存在感并不算太强。4月底，交付才3个多月的书香印翠，有一套164㎡房源以总价1435万元成交了，折合单价8.5万元/㎡。这套房子开盘买入价是980万元，算下来涨了400多万元。

交付这么短时间内，次新房涨幅不亚于奥体、南星桥，用中介的话说：文教区这下扬眉吐气了，不用再靠老旧学区房来撑房价了。

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书香印翠于2021年3月首开、2021年8月二开，限价58000元/㎡，精装修标准5000元/㎡。

首开时139套房源吸引了1058组家庭登记，整体中签率13.14%，很幸运没有被五年限售。当时楼盘说要2026年底才交付，让一部分购房者打消了摇号念头。

实际上，小区于2022年12月底就提前交付了，对于这些当时没有放弃、坚持摇号并且摇中的真爱粉来说，提前4年交付，绝对是个大惊喜了。

书香印翠

书香印翠刚交付时，就去了解过二手房挂牌行情，中介说产证大约要3个月才能办好，还无法交易。到了3月份，一些产证办好的房源，正式挂牌销售，当月就有一套102㎡房源以8万元/㎡的价格成交，4月底又成交了一套164㎡。

5月5日，联系上这套164㎡成交房源的德佑中介经手人袁涌，他平时的业务范围集中在申花、文教区等，书香印翠交付后，就在这个小区深耕，对小区房源的挂牌情况相当熟悉。

书香印翠

据他介绍，目前整个小区有29套挂牌房源，主力户型有三种，102㎡三房两卫、138㎡四房两卫、164㎡四房三卫，挂牌价在7.8-9.5万元/㎡之间。袁涌带看了书香印翠6套在售房源，每个户型分别带看了2套。

房子配备了中央空调、地暖、新风系统，客厅装修还是比较高档的。

三种户型都装修设计了大理石背景墙，地面铺的也是大理石，四面墙上都贴了墙纸。卧室是白墙，没有贴墙纸，铺的是黄色地板，看起来有点醒目，后期搭配软装可能要多费点心思。卫生间装修比较简约，三种户型都没有配备浴缸。

书香印翠精装修

开发商前期就给业主们配套了加装包，价格是20-27万元不等，业主可以根据自己的需求选择，自住的业主们选加装包的还是比较多的。

看了一套164㎡的中楼层房源，选配了28万元的加装包，厨房冰箱、客厅中岛台、卧室衣柜、卧室墙纸等，地板也全部改成了更易搭配的米色，厨房白玻换成了茶色磨砂玻璃，看上去高档了不少，挂牌价1450万元。

有一套东边套高楼层的164㎡房源，无加装包，挂牌价1500万元。

站在一套20楼以上的138㎡房源内，视野还是蛮好的，甚至能看到钱江新城的高楼，挂牌价是1250万元。

有一套102㎡的低楼层房源，是开发商做了软装配套的，购买时软装另计69万元，现在加上软装的挂牌价是930万元。

该房源软装实景

138㎡和164㎡的户型设计相差不大，都有大开间落地玻璃的宽阔客厅。如果从性价比的角度来看，138㎡还是比较占优势的。

从居住舒适性来看，164㎡多了一个卫生间，出了电梯后，有一个独立的玄关，空间很大，和同一楼层的户型隔开了，相当于一梯一户，私密性强。

138㎡的户型，是两梯四户的设计，和102㎡位于同一楼层，两部电梯之间有一条长长的走廊，私密性方面不如164㎡。

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站在书香印翠的楼上，可以看到隔壁在建的望翠蓝庭，两个小区是真的近。钱塘外语学校和书香印翠也是紧挨着，连围墙都是共用的。

望翠蓝庭

书香印翠的购房者，以周边地缘客户为主。文教区可选择的新盘稀缺，周边改善的群体大，次新房的成交价维持在高位，和申花的宜和园等次新房差不多。

改善群体时常会把黄龙云起和书香印翠进行比较。

黄龙云起的高层总高是17层，还有8层洋房，洋房挂牌价有的高达10多万元/㎡。去年12月底曾经有139㎡洋房成交，总价1399万元，折合单价约10万元/㎡。高层房源去年也有139㎡大户型成交，总价1220-1268万元，单价8.76-8.77万元/㎡。

黄龙云起

书香印翠全部是高层，总高24-25层，高层138㎡的挂牌价和黄龙云起的成交价比较接近。

从园区绿化来看，黄龙云起的小区路面比较宽畅，是偏现代感的设计。书香印翠园区里有亭子、假山、流水，散发着江南园林气息。

书香印翠交付实景

黄龙云起是九莲小学的学区，在学区方面可以说没有特别的加分项。目前书香印翠学区待定，有的业主在猜测，是划入民转公的钱塘外语学校，还是公办的九莲小学。通常5月中下旬西湖区教育局将会公布各学校的划线范围，届时就会知道了。

钱塘外语学校

像黄龙云起、书香印翠这种市中心的楼盘，自住的客户居多。刚交付时，只有少量投资客或摇到新房的业主，会挂牌销售。但一般来说也就挂出20-30套，等这些房源卖掉了，后期可能一年也就挂牌零星几套，长期来看，交易量是不高的。

为什么挂牌价格这么高还有人接盘？

中介说，买来改善的群体，有的是老杭州人，卖掉了手上两套老房子置换一套新房。有的是毕业后在文教区工作的新杭州人，在省内富裕地市的父母支持下购房。

另外，还有些刚工作家庭条件好的年轻人，摇热门楼盘基本没有入围资格，又注重居住品质，所以选择高价接手次新房。

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